רישום מקרקעין והסדרת זכויות בטאבו
רישום מקרקעין אינו מסתכם בהגשת מסמכים ללשכת רישום המקרקעין. במקרים רבים נדרש להבין ולחבר בין המצב התכנוני, המצב הקנייני והזכויות, לבין המצב כפי שהוא משתקף במרשמים רשמיים.
לעיתים קיימים פערים בין התכנון לבין הרישום בפועל, בין הזכויות כפי שהוסכמו או תוכננו בעבר לבין המצב בפועל, או בין מסמכים היסטוריים לבין המצב העדכני.
לכן נדרש ניתוח כולל של כלל הנתונים, זיהוי הפערים, ובניית מסלול משפטי ורישומי המאפשרת להבין את שרשרת הזכויות ואת הפעולות הנדרשות להשלמתה, עד שניתן לבצע את הפעולה המבוקשת שתוביל להשלמת הרישום בפועל.
במקרים רבים, רישום מקרקעין אינו פעולה טכנית אלא תהליך משפטי מורכב הדורש ניהול של מספר גורמים במקביל – רשויות תכנון, מודדים, רשות מקרקעי ישראל, לשכת רישום המקרקעין ועוד.
תפקידו של עורך הדין הוא לא רק להגיש מסמכים, אלא לנהל את התהליך כולו עד להשלמת הרישום בפועל.
שילוב בין משפט, מדידה ותכנון
במקרים רבים, הצלחת הליך רישום תלויה ביכולת לתאם בין גורמים מקצועיים שונים ולתרגם נתונים תכנוניים, תשריטים ומפות מדידה לשפה משפטית הניתנת לרישום.
בתיקי רישום רבים עורך הדין אינו פועל לבדו. בהתאם להליך עשויים להשתלב מודד מוסמך, שמאי או בעלי מקצוע נוספים.
המודד אחראי לעבודת המדידה ולתוצרים שבתחום סמכותו; עורך הדין מנהל את ההליך ומקשר בין גורמי התכנון, המדידה והרישום לצורך קידום רציף של התהליך, ובין היתר מטפל בזכויות, בהסכמות, במסמכים ובפעולות המשפטיות והרישומיות; והרשויות השונות בוחנות ומאשרות את הנושאים שבתחום אחריותן.
במקרים המתאימים ניתן לרכז את הפרויקט תוך עבודה משותפת עם בעלי מקצוע מטעם הלקוח או עם בעלי מקצוע מתאימים איתם משרדנו עובד בשיתוף פעולה.
כשהמצב התכנוני והמצב הרשום אינם תואמים
חלק ניכר מהליכי הרישום מתחילים דווקא במקום שבו קיימת אי-התאמה בין המצב התכנוני, המצב הקנייני והמצב הרשום בפועל, לרוב מדובר במצבים הבאים:
- תכנית שכבר אושרה אך טרם קיבלה ביטוי במרשם המקרקעין;
- חלקות שטרם בוצעה בהן פרצלציה או איחוד וחלוקה כנדרש;
- זכויות קנייניות שקיימות בפועל אך טרם נרשמו על שם בעלי הזכויות;
- מבנה שנבנה או שונה ואינו תואם באופן מלא לצו הבית המשותף או לתשריט הרשום;
- רצף של פעולות קודמות שלא הושלם עד סופו, כך שנדרש "לסגור שרשרת" של מסמכים, אישורים ורישומים לפני שניתן יהיה לבצע את הפעולה הרישומית המבוקשת.
לכן השאלה הראשונה אינה רק "איזה טופס צריך להגיש", אלא מה רשום כיום, מה אמור להיות רשום בסיום התהליך, ומהן הפעולות שצריך לבצע כדי לעבור בין שני המצבים.
תחומי הרישום שבהם המשרד מטפל
לחצו על סוג השירות לקריאה נוספת:
ליווי משפטי של הליכי רישום תצ"רים – חלוקה, איחוד או איחוד וחלוקה של מקרקעין (פרצלציה) והשלמת רישום החלקות החדשות בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לתכנית מאושרת ולתצ"ר (תכנית לצורכי רישום).
המשרד מטפל בין היתר ברישום פרצלציה רצונית בהסכמת הבעלים, רישום חלוקה מכוח תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, פיצול מגרש מנחלה והפרדת קרקע בעקבות הליך הפקעה.
הטיפול כולל בחינת המצב התכנוני והרישומי והמסלול הנדרש להשלמת הרישום, ריכוז וקידום המסמכים והאישורים הנדרשים, תיאום בין בעלי הזכויות, המודד המוסמך, המרכז למיפוי ישראל, מוסדות התכנון, לשכת רישום המקרקעין וגורמים רלוונטיים נוספים, טיפול בדרישות ובהשלמות המתעוררות לאורך ההליך, וליווי עד לרישום ורישום החלקות החדשות בטאבו.
ליווי משפטי בהסדרת זכויות תלת-ממדיות (רישום תמ"ר) ורישום יחידות במרחב שמעל או מתחת לפני הקרקע, במקרים שבהם המקרקעין אינם נרשמים עוד כיחידה דו-ממדית רגילה אלא כמבנה רב שכבתי הכולל זכויות נפרדות לפי גובה, עומק או שימוש.
הטיפול כולל בחינה של המצב התכנוני והרישומי, ניתוח הפערים בין המצב הקיים לבין המצב התכנוני הנדרש, והתאמת המצב הקנייני ומסמכי הרישום למגרש התלת-ממדי המתוכנן. במקביל מתבצע תיאום בין בעלי הזכויות והגורמים המקצועיים המעורבים בפרויקט. בהתאם לצורך, נבנית מסגרת משפטית-רישומית המאפשרת לקדם את ההליך באופן סדור עד להשלמת הרישום בפנקסי המקרקעין, בהתאם לדרישות הדין והמרשם.
ליווי משפטי ברישום בית משותף ובתיקון צווים קיימים, לרבות עדכון צו רישום, תיקון תשריט הבית המשותף, התאמת התקנון והסדרת חלוקת הזכויות בין בעלי הדירות.
התהליך כולל בחינה של המצב הרישומי והתכנוני של הנכס, זיהוי פערים בין הרישום בפועל לבין המצב הקיים, וטיפול בהשלמות הנדרשות מול לשכת המפקח על בתים משותפים והגורמים הרלוונטיים.
הטיפול מתאים למקרים של רישום בית משותף חדש, תיקון צו קיים בעקבות שינויים בנכס (כגון הרחבות, חלוקה פנימית, שינויים בזכויות ועוד), וכן הסדרת אי-התאמות בין התשריט, התקנון והזכויות הרשומות. המטרה היא ליצור רישום מדויק, תקף ועדכני המשקף את מצב הנכס בפועל ומאפשר ניהול תקין של הזכויות בו.
טיפול ברישום זכויות חכירה, הסדרת זכויות והקניית בעלות במקרקעי ישראל, בהתאם למעמד הקרקע, סוג ההקצאה ותנאי ההקניה רשות מקרקעי ישראל.
ההליך כולל בין היתר בחינה של מצב הזכויות מול רמ"י ומרשם המקרקעין, בדיקת חוזי החכירה, הסכמי פיתוח, החלטות מועצת מקרקעי ישראל והתחייבויות רישומיות קיימות, וכן זיהוי הפעולות הנדרשות להשלמת הרישום או להסרת חסמים. במקרים המתאימים נדרש תיאום בין רמ"י, לשכת רישום המקרקעין ובעלי הזכויות, לרבות טיפול בהעברת זכויות, הארכת חכירה, היוון זכויות או רישום בעלות במסגרת הקניית בעלות מחכירה כאשר מתקיימים התנאים לכך לפי הדין ולפי הנהלים הרלוונטים.
הקניית בעלות מחכירה היא שלב מהותי ומשמעותי במיוחד במקרקעי ישראל, במסגרתו זכות החכירה הקיימת הופכת, בתנאים מסוימים ובהתאם להחלטות רשות מקרקעי ישראל, לזכות בעלות מלאה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין. מדובר בתהליך שאינו אוטומטי, אלא כזה הדורש בחינה משפטית של סוג הקרקע, ייעודה, תקופת החכירה, עמידה בתנאי היוון, והחלטות רמ״י הרלוונטיות למקרקעין הספציפיים.
במקרים שבהם מתקיימים התנאים, הקניית הבעלות מהווה שינוי מהותי במעמד הזכויות בנכס, ומחזקת את הוודאות הקניינית של בעל הזכויות, תוך מעבר ממעמד של חוכר למעמד של בעלים רשום לכל דבר ועניין.
המשרד מטפל בהליכי רישום ראשון של מקרקעין שטרם נרשמו בפנקסי המקרקעין (טאבו), החל מבדיקת מצב הזכויות והמסמכים ההיסטוריים, דרך איתור ועיבוד מסמכים, בדיקת המסלול המשפטי והתכנוני הנדרש, ועד לקידום הפעולות הדרושות לצורך רישום הזכויות.
הליך זה כולל לרוב עבודה משולבת של בחינת מסמכי מקור, הסכמים, תכניות ותשריטים, החלטות רשות מקרקעי ישראל או גופים נוספים, בירור השתלשלות הזכויות, תיאום עם מודדים מוסמכים ואנשי מקצוע נוספים, הכל בהתאם למאפייני ההליך ולדרישות הרישום.
המשרד מטפל גם ברישומים מיוחדים במקרקעין, לרבות הפרדת קרקע מכח צווי הכרזה והפקעות היסטוריות, ובכלל זה מכח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, פיצול מגרש מנחלה, רישום שיכונים ציבוריים, והליכי רישום נוספים החורגים ממסלול רישום רגיל ודורשים בחינה פרטנית של התשתית המשפטית, הרישומית והתכנונית.
הליכים אלה מתאפיינים לא פעם במבנה רישומי ייחודי ובצורך להתאים את דרך הרישום למאפייני המקרקעין ולתוצאה המבוקשת. הטיפול המשפטי מתמקד בזיהוי המסלול הרישומי המתאים, בבחינת התנאים הנדרשים לביצועו ובקידום ההליך עד ליצירת תשתית המאפשרת את השלמת הרישום בפנקסי המקרקעין.
המשרד מטפל בהליכי השלמת רישום והסדרת זכויות במקרקעין במקרים שבהם הזכויות בנכס טרם נרשמו באופן מלא, או שהרישום הקיים אינו משקף את מצב הזכויות בפועל, או שקיימים פערים, חסמים או אי-התאמות המונעים ביצוע ישיר של הפעולה הרישומית המבוקשת.
הטיפול מתחיל בבחינת המצב המשפטי והרישומי של הנכס, לרבות נסח הטאבו, מסמכי רכישה והקניה, עסקאות קודמות, אישורי זכויות, שטרות, תכניות ותשריטים, הערות ושעבודים וכן מסמכי רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנות וגופים נוספים.
מטרת הבדיקה היא לאתר נקודות הכשל או החוסר ברצף הזכויות ולהבין אילו פעולות נדרשות לצורך השלמתו.
בהתאם למקרה, מגובש מסלול משפטי ורישומי מתאים, שעשוי לכלול השלמת מסמכים חסרים, טיפול בעסקאות ישנות שלא הסתיימו ברישום, הסדרת זכויות שנותרו רשומות על שם בעלים קודמים, יצירת רצף בין העברות שלא הושלמו ותיאום בין בעלי זכויות, רשויות וגופים מנהלים.
הטיפול עשוי לכלול גם תיקון רישום פרצלציה, תיקון רישום בית משותף, השלמת רישומים הנובעים מתכניות ותשריטים וטיפול באי-התאמות בין המצב הרישומי לבין המסמכים, הזכויות או התשתית התכנונית הקיימת.
לאחר הסדרת החסמים הנדרשים, ניתן לקדם את הפעולה הרישומית המתאימה, כגון העברת זכויות, השלמת רישום עסקה או תיקון רישום קיים. הטיפול נעשה בהתאם למבנה הזכויות, למסמכים הקיימים ולנסיבות המשפטיות והרישומיות של כל נכס.
המשרד מטפל ביצירה, הסדרה ורישום של זכויות שימוש במקרקעין שאינן מהוות בעלות או עסקת מכר, כגון רישום זיקת הנאה (זכות מעבר, זכות שימוש, זכות הנחת תשתיות וכדומה), וכן רישומים מיוחדים נוספים במרשם המקרקעין.
הטיפול לרוב כולל בחינת מקור הזכות והצורך המשפטי ביצירתה, הגדרת היקף השימוש המבוקש, ניסוח ההסכמות בין בעלי הזכויות שמונע מחלוקות עתידיות. במקביל נבחנת התאמה למצב התכנוני והרישומי של המקרקעין, לרבות מגבלות קיימות, זכויות צדדים שלישיים והשלכות אפשריות על שימושים עתידיים בנכס.
לאחר גיבוש ההסדר המשפטי, ההליך מלווה עד לרישום הזכות בפועל בלשכת רישום המקרקעין או ברשות הרלוונטית, באופן שמעניק לזכות תוקף קנייני מחייב ובר-אכיפה.
שימושים נפוצים: זיקות הנאה ורישומים מסוג זה נפוצים במצבים של חלוקת שימוש בין חלקות, מעבר דרך מקרקעין פרטיים, הנחת תשתיות, גישה לנכסים פנימיים או הסדרת שימושים ארוכי טווח שאינם עסקה קניינית רגילה, ודורשים דיוק משפטי ותכנוני כדי להבטיח תוקף, בהירות ורישום תקין לאורך זמן.
המשרד מטפל בקידום והשלמה של הפעולות הרישומיות הנדרשות לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה (פרצלציה לא רצונית) או לאחר ביצוע הפקעות, לרבות התאמת רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין למצב התכנוני והמשפטי החדש שנוצר.
הטיפול כולל בחינה של התכנית המאושרת, תשריטי המדידה, טבלאות הקצאה ואיזון והמסמכים הנלווים, זיהוי הפערים בין המצב התכנוני לבין הרישום הקיים, והובלת התהליך הנדרש לצורך הרישום בטאבו. בהתאם לסוג ההליך, הדבר עשוי לכלול עדכון נסחי הטאבו, רישום חלקות חדשות, מחיקת חלקות שהתבטלו או עדכון זכויות בהתאם לחלוקה החדשה.
במקרים של הפקעות, נדרש גם טיפול בהתאמת הרישום להפקעה שבוצעה בפועל, לרבות עדכון שטחים, רישום הערות מתאימות או הסדרת זכויות פיצוי כאשר הדבר רלוונטי.
מטרת ההליך היא להביא לכך שהמרשם ישקף באופן מדויק את המצב התכנוני שאושר, כך שניתן יהיה לבצע עסקאות, לקחת משכנתה או פעולות נוספות על בסיס רישום תקין ועדכני.
המשרד מטפל בעריכה והסדרת מסגרת משפטית בין בעלי זכויות במקרקעין משותפים, במטרה להגדיר באופן ברור את חלוקת הזכויות, השימושים והחובות של כל אחד מהשותפים בנכס.
מטרת ההליך: הסכם שיתוף נועד למנוע מחלוקות עתידיות ולייצר מסגרת משפטית וכלכלית בנוגע לאופן ניהול המקרקעין המשותפים, לרבות חלוקת שימוש בפועל, זכויות בנייה, אפשרויות העברה או מכירה של חלקים מהזכויות והסדרת מנגנוני קבלת החלטות בין השותפים.
במקרים המתאימים נבחנת גם האפשרות שההסכמות יקבלו תוקף כלפי צדדים שלישיים ויוטמעו כחלק ממצב הזכויות הרשום בנכס.
רישום הסכם שיתוף עשוי להיות רלוונטי במיוחד כאשר מדובר במספר רב של בעלי זכויות, בקרקע שאינה מחולקת פיזית (ע"י הליך פרצלציה או רישום בית משותף) או במצבים שבהם קיים צורך להבטיח יציבות משפטית והסכמות לאורך זמן.
באילו מצבים כדאי לבצע בדיקה רישומית?
בדיקה מוקדמת יכולה להיות רלוונטית כאשר:
- קיימת תכנית מאושרת אך השינוי עדיין אינו משתקף בטאבו;
- הוכן תצ"ר או תשריט אך הליך הרישום לא הושלם בטאבו;
- קיימת אי-התאמה בין נסח הטאבו לבין התכנון או המצב הקיים;
- לא ברור אילו פעולות נותרו להשלמת רישום הזכויות;
- התקבלה דרישה או דחייה מגורם רישומי או תכנוני;
- מספר בעלי זכויות, רשויות או בעלי מקצוע מעורבים באותו הליך;
- מבקשים לבצע עסקה, מימון או פעולה אחרת התלויה תחילה בהסדרת הרישום;
- מדובר בתיק רישומי שהתנהל במשך תקופה ארוכה ועבר בין מספר גורמים.
איך מתחיל הטיפול בתיק רישום מקרקעין?
מיפוי המצב הקיים
בשלב הראשון נבחנים המסמכים והנתונים הרלוונטיים: נסח הטאבו והזכויות הרשומות, תכניות מאושרות ותשריטים, מסמכים מהרשויות, הסכמות בין צדדים, הערות ושעבודים, וכל מסמך נוסף בהתאם לאופי התיק.
הגדרת התוצאה המבוקשת
לאחר הבנת המצב הקיים מגדירים את התוצאה הרישומית הרצויה בסיום ההליך. הגדרה מדויקת של היעד מאפשרת להבחין בין פעולות הכרחיות לבין פעולות שאינן מקדמות את הרישום.
בניית סדר הפעולות
כאשר קיימים מספר חסמים, חשוב לקבוע באיזה סדר נכון לטפל בהם: אילו מסמכים יש להשיג או להכין, אילו אישורים נדרשים, מי מבעלי המקצוע צריך לפעול ובאיזה שלב ניתן להתקדם לרישום עצמו.
קידום ותיאום עד לשלב הרישומי
המשרד מרכז את ההיבט המשפטי-רישומי של התהליך, עוקב אחר השלבים הנדרשים ומתאם מול הרשויות ובעלי המקצוע הרלוונטיים בהתאם למקרה.
בדיקת המסלול הרישומי
אם קיים הליך רישום שטרם הושלם, ניתן להתחיל בבחינת המצב הקיים והיעד המבוקש. לצורך בדיקה ראשונית ניתן להפיק נסח או מסמך זכויות עדכני, תכנית או תשריט קיימים ותיאור קצר של הפעולה שאותה מבקשים להשלים.
אביאל עוקשי משרד עורכי-דין מלווה בעלי זכויות, חברות, יזמים ובעלי מקצוע בהליכי רישום מקרקעין והסדרת זכויות, החל מבחינת המצב הקיים וגיבוש המסלול הרישומי, דרך ריכוז המסמכים והסדרת הפערים הנדרשים ועד לקידום הרישום מול הרשויות השונות ובעלי המקצוע המעורבים.
ניסיון מקצועי מתוך עולם הרישום
תחום רישום המקרקעין הוא חלק מרכזי מעבודתו של עו"ד אביאל עוקשי. הכולל טיפול בתיקי רישום מורכבים, פרצלציות, תצ"רים והליכי הסדרת זכויות.
ניסיונו המצטבר כולל רישום של אלפי חלקות ומאות תצ"רים ותכניות. היכרות זו מאפשרת לבחון תיק לא רק מהזווית המשפטית, אלא גם להבין את החיבור בין התכנון, המדידה, מסמכי הזכויות וההליך הרישומי הנדרש לצורך השלמת ההליך.
שאלות נפוצות
האם אישור תכנית או הכנת התצ"ר משנה אוטומטית את הרישום בטאבו?
לא. יש להבחין בין השלב התכנוני לבין הרישום הקנייני והשלמת הפעולות הנדרשות, בצורה יזומה, לצורך רישום הפעולה התכנונית בלשכת רישום מקרקעין.
האם ניתן לפנות למשרד גם לאחר שהליך רישום כבר החל?
כן. ניתן לבחון גם תיק שכבר קודם בעבר, לרבות תיק שהתקבלה בו דרישה להשלמת מסמכים או שהטיפול בו נעצר מסיבה כלשהי.
האם בכל תיק רישום נדרש מודד מוסמך?
לא. הצורך תלוי בסוג הפעולה. בהליכים הכוללים תצ"ר, תמ"ר, תשריט או עבודת מדידה אחרת עשויה להידרש עבודתו של מודד מוסמך כפעולה משלימה בפן התכנוני.
האם המשרד עובד גם עם חברות ובעלי מקצוע?
כן. השירות ניתן ללקוחות פרטיים, חברות, יזמים ובעלי מקצוע ובהם מודדים, אדריכלים, מנהלי פרויקטים ועורכי דין הזקוקים לליווי בתחום הרישום.
לבדיקת היתכנות רישומית ולבחינת מסלול הפעולה המתאים ניתן ליצור קשר לשיחת התאמה.
בחרו את דרך הפניה הנוחה לכם:
תוכן האתר מובא כמידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, וכל המסתמך עליו עושה זאת על אחריותו הבלעדית בלבד.
השימוש באתר מהווה הסכמה לתנאים אלו.