ליווי משפטי בעסקאות מקרקעין בישראל ובחו"ל
עוד לפני החתימה על הסכם מחייב, יש לבצע שורה של בדיקות משפטיות, קנייניות ורישומיות הנוגעות לנכס ולעסקה .יש לבחון את מצב הזכויות בנכס, את זהות בעלי הזכויות ואת סמכותם לבצע את העסקה, וכן לבדוק אם קיימות משכנתאות, הערות, עיקולים, מגבלות, התחייבויות קודמות או זכויות של צדדים שלישיים העלולות להשפיע עליה. לצד הבדיקה הקניינית, יש לבחון מראש גם את מבנה העסקה עצמה: אופן ומועדי התשלום, הבטוחות שיינתנו לכל צד, התנאים להעברת החזקה, סוגיות המס והדיווח והמסמכים והאישורים שיידרשו לצורך השלמת העסקה. תכנון נכון של שלבים אלה מאפשר לבנות את ההסכם בהתאם למצב המשפטי והרישומי של הנכס, לצמצם אי-ודאות ולוודא שניתן יהיה להשלים בסופו של דבר את העברת הזכויות ורישומן.
אביאל עוקשי משרד עורכי-דין מלווה רוכשים, מוכרים, בעלי נכסים ומשקיעים בעסקאות מקרקעין, החל מהבדיקות המקדימות והמשא ומתן, דרך ניסוח ובחינת ההסכם ועד לדיווחים ולהשלמת הפעולות הנדרשות לאחר החתימה.
ליווי משפטי לאורך כל שלבי העסקה
בדיקות מקדימות
לפני יצירת התחייבות נבחנים הנכס, הזכויות, המסמכים הרלוונטיים ונקודות הסיכון המרכזיות בעסקה.
משא ומתן ומבנה העסקה
לאחר שהמצב ברור ניתן לבנות את תנאי העסקה: התמורה, לוח התשלומים, התנאים להשלמת כל תשלום, בטוחות, מועדים, מסירה ומנגנונים למצבים שבהם התחייבות אינה מתקיימת כמתוכנן.
ניסוח וחתימה
ההסכם צריך לשקף את העסקה הספציפית ולא רק תבנית כללית. הנוסח מותאם לנכס בהתאם למצבו התכנוני והרישומי, לצדדים ולממצאים שעלו בבדיקות המקדימות.
דיווח והשלמת העסקה
לאחר החתימה מטופלות הפעולות הנדרשות בהתאם לעסקה, לרבות דיווחי מיסוי מקרקעין, השלמת מסמכים, וקבלת אישורים, ולאחר מכן רישום הזכויות בהתאם לסוג העסקה.
היתרון של הסתכלות רישומית בעסקת מקרקעין
בעסקה שבה מצב הזכויות פשוט, הרישום עשוי להיות שלב צפוי יחסית. בעסקה שבה קיימים פערים ברישום, זכויות שטרם הושלמו, תכנית משביחה שחלה או מספר גורמים המחזיקים בזכויות, ההיבט הרישומי הופך לחלק מהותי ממבנה העסקה עצמה.
הרקע המקצועי של המשרד ברישומי מקרקעין מאפשר לבחון כבר בשלב העסקה גם את הדרך שבסופה אמורה הזכות לעבור ולהירשם, ולא להותיר את שאלת הרישום רק לשלב שלאחר החתימה.
סוגי עסקאות מקרקעין שבהם המשרד מטפל
לחצו על סוג השירות לקריאה נוספת:
ליווי משפטי בקנייה ומכירה של דירה יד שנייה מתחיל עוד לפני ניסוח חוזה המכר. בהתאם למאפייני העסקה נבחנות הזכויות במקרקעין, אופן הרישום, שעבודים והערות, מסמכי הנכס והיבטים נוספים שעשויים להשפיע על האפשרות לבצע את העסקה ועל התנאים שבהם נכון להתקשר בה.
המשרד מלווה מוכרים ורוכשים משלב הבדיקות המקדימות והמשא ומתן, דרך ניסוח ובחינת חוזה המכר, בניית מנגנון התשלומים, הבטוחות והדיווחים הנדרשים, ועד למסירת החזקה והשלמת הפעולות הדרושות להעברת ורישום הזכויות.
המשרד מלווה לקוחות ישראלים בעסקאות מקרקעין בחו״ל, בעיקר בקפריסין וביוון, תוך בחינת מבנה העסקה, מסמכי ההתקשרות, זהות הצדדים, מנגנון התשלומים והבטוחות והדרך שבה אמורות הזכויות בנכס להירכש ולהירשם. כאשר נדרשת בדיקה או פעולה לפי הדין המקומי, הליווי נעשה בתיאום עם עורכי דין, רואי חשבון ובעלי מקצוע מתאימים במדינה שבה נמצא הנכס.
המטרה היא לאפשר ללקוח הישראלי להבין את מבנה העסקה ואת התחייבויותיו, ולרכז את ההיבטים המשפטיים והמקצועיים הנדרשים לפני הרכישה ולאורך ביצועה.
רכישת דירה מקבלן שונה מעסקת יד שנייה: הרוכש מתקשר בדרך כלל בעסקה עוד בשלב מוקדם של הפרויקט, לעיתים עוד לפני שהדירה הושלמה, ולעיתים גם זמן רב לפני רישום מלא של הזכויות על שמו. לכן יש חשיבות לבחינת ההסכם, מצב הפרויקט והזכויות, התמורה, מנגנון התשלומים, הבטוחות, מועדי הביצוע והמסירה והרישום העתידי.
הליווי המשפטי נעשה מנקודת מבטו של הרוכש וכולל בחינת מסמכי העסקה והנספחים, העלאת הערות ושינויים במסגרת המשא ומתן, בחינת מנגנוני התשלום, הבטחת כספי הרוכש וכן מעקב אחר הפעולות המשפטיות הנדרשות עד למסירה ובהמשך לרישום הזכויות על שם הרוכש.
הקניית בעלות במקרקעי ישראל אינה מתעוררת רק אגב רכישה או מכירה של נכס. במקרים רבים מדובר בבעל זכויות המחזיק בנכס מכוח חכירה קיימת מול רשות מקרקעי ישראל, ומבקש לבחון אם ניתן להמיר את זכות החכירה לזכות בעלות רשומה. האפשרות להקניית בעלות תלויה, בין היתר, בסוג המקרקעין, מהות הזכויות, תנאי החכירה, מצב ההיוון והחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
בחלק מהמקרים ההקניה עשויה להתבצע ללא תמורה לרמ"י, ובמקרים אחרים היא כרוכה בתשלום או בהשלמת תנאים והליכים נוספים.
כאשר הנושא מתעורר במסגרת עסקת מקרקעין, יש לבחון גם את השפעתו על מבנה העסקה, העברת הזכויות והרישום הסופי. במקרים אחרים ניתן לקדם את הליך הקניית הבעלות כהליך עצמאי, לצורך שינוי מעמד הזכויות מחכירה לבעלות רשומה. כאשר מתקיימים התנאים להקניית הבעלות, מדובר בשינוי מהותי במעמד הקנייני של בעל הזכויות, ממעמד של חוכר למעמד של בעלים רשום, באופן שעשוי לצמצם את התלות במנגנוני החכירה ולהקנות ודאות רישומית רחבה יותר.
אופציה במקרקעין מאפשרת לקבוע מראש את הזכות להתקשר בעסקת מקרקעין עתידית בתנאים שנקבעו, מבלי להשלים בהכרח את עסקת המכר במועד חתימת הסכם האופציה. מבנה כזה מחייב הגדרה מדויקת של הזכות שניתנת ושל התנאים שבהם ניתן יהיה לממש אותה.
המשרד מלווה בעריכת ובחינת הסכמי אופציה, לרבות תקופת האופציה, התמורה בעדה, תנאי המימוש, סיחור האופציה, תנאי עסקת המקרקעין העתידית, השלכות משפטיות והיבטי מיסוי שיש להביא בחשבון כבר בעת בניית ההתקשרות.
עסקאות בקרקעות מחייבות לא פעם בדיקה רחבה יותר מזיהוי הבעלות הרשומה בלבד. מדובר בעסקאות שבהן נדרש לבחון לא רק את הזכויות הרשומות אלא גם את המצב התכנוני והרישומי של הקרקע, קיומו של הסכם שיתוף, אופן חלוקת הזכויות, תכניות החלות על הקרקע והאפשרות לממש את מטרת הרכישה, כאשר לכל אלה עשויה להיות השפעה ישירה על מבנה העסקה ועל תנאיה.
במסגרת הליווי נבחנים, בהתאם למקרה, הזכויות הרשומות והחוזיות, תכניות מאושרות או תכניות המצויות בהליכי תכנון, תשריטים, בעלות משותפת, הליכי פרצלציה או רישום שטרם הושלמו, זכויות מול רשות מקרקעי ישראל ונתונים נוספים הרלוונטיים לקרקע. בהתאם לממצאים נבנה ההסכם ומנגנוני העסקה באופן התואם את מצבה של הקרקע ואת מטרות הצדדים.
המשרד מלווה משכירים ושוכרים בעריכה ובבחינה של הסכמי שכירות במקרקעין, תוך התאמת תנאי ההסכם לנכס, לתקופת השכירות, למטרת השימוש ולמאפייני ההתקשרות בין הצדדים.
הטיפול כולל, בהתאם לעסקה, ניהול משא ומתן משפטי, התאמת מנגנוני התשלום ומועדם, בטוחות וערבויות, חלוקת האחריות לתחזוקה ולתיקונים, תקופות הארכה ואופציות, מגבלות על השימוש בנכס, הפרות וסעדים וכן התנאים לסיום השכירות ולהשבת הנכס.
עסקאות נדל״ן מסחרי כוללות רכישה, מכירה והשכרה של משרדים, חנויות ונכסים המשמשים לפעילות עסקית, ומחייבות להתייחס לא רק לנכס עצמו אלא גם לאופן שבו הוא אמור לשמש את העסק ולמבנה הכלכלי והמשפטי של ההתקשרות.
בהתאם לסוג העסקה, נבחנים מצב הזכויות בנכס, מטרת השימוש, תקופת ההתקשרות, מנגנוני תשלום והצמדה, בטוחות, דמי ניהול והוצאות נלוות, התאמות בנכס, אפשרויות הארכה או יציאה והתחייבויות נוספות שעשויות להשפיע על הצדדים לאורך תקופת העסקה.
הסכם שיתוף במקרקעין נועד להסדיר את מערכת היחסים בין מספר בעלי זכויות במקרקעין משותפים, והוא עשוי להיות חלק מהותי מרכישה או החזקה משותפת בקרקע. ההסכם מאפשר לקבוע מראש את אופן השימוש במקרקעין, חלוקת ההוצאות והאחריות, מנגנוני קבלת ההחלטות וההתנהלות במקרה של העברת זכויות או שינוי במבנה הבעלות.
המשרד מלווה בעריכת ובחינת הסכמי שיתוף כחלק מהתקשרות בין בעלי זכויות או מעסקת מקרקעין, תוך התאמת ההוראות למבנה הזכויות, למטרת ההתקשרות ולשימוש המתוכנן בקרקע, לרבות הגדרת אזורי שימוש והחזקה, חלוקת הוצאות ואחריות, הוראות בנוגע לבנייה ולשימוש, העברת זכויות, קבלת החלטות ומנגנונים להתמודדות עם מחלוקות. בהתאם למבנה הזכויות ולנסיבות המקרה, גם רישום הסכם השיתוף בפנקסי המקרקעין.
בדיקות מקדימות לפני חתימה על עסקת מקרקעין
נסח טאבו הוא מסמך מרכזי, אך הוא אינו תמיד מציג את כל התמונה. סוג הבדיקות תלוי בנכס ובאופן שבו הזכויות מוחזקות ורשומות. בין היתר נבחנים, בהתאם לעסקה:
- זהות בעלי הזכויות ומקור הזכות;
- אופן רישום הנכס;
- משכנתאות, הערות, עיקולים והגבלות;
- מסמכים והסכמים המשפיעים על הזכויות;
- היבטים תכנוניים הרלוונטיים לעסקה;
- מועדי ומבנה התשלומים;
- מנגנוני בטוחה והבטחת ביצוע התחייבויות;
- היבטי מס ודיווח שיש לבחון לפני החתימה;
- הפעולות שיידרשו לצורך השלמת העסקה ורישום הזכויות.
המטרה אינה לצבור מסמכים, אלא להבין אם קיימת בעיה שמשפיעה על עצם העסקה, על תנאיה או על הדרך שבה נכון לבנות אותה.
שאלות נפוצות
מתי נכון לערב עורך דין בעסקת מקרקעין?
מומלץ לערב עורך דין כבר בשלב שבו הצדדים הגיעו להבנות מסחריות עקרוניות לגבי העסקה, כגון המחיר והתנאים המרכזיים, ולפני חתימה על כל מסמך. בשלב זה ניתן לבצע את הבדיקות המשפטיות הנדרשות ולגבש את תנאי העסקה לפני שהצדדים מתחייבים בחוזה.
האם נסח טאבו מספיק לצורך בדיקת דירה?
לא בהכרח. היקף הבדיקה תלוי בסוג הזכויות, הנכס, התכנון, ההסכמים ומבנה העסקה.
האם נושא המס נבדק רק לאחר החתימה?
לא, היבטי המיסוי הם חלק מרכזי בעסקת מקרקעין, ולעיתים עשויים להשפיע על כדאיות העסקה ועל האופן שבו נכון לבנות אותה. לכן יש לבחון את סוגיות המס הרלוונטיות כבר לפני יצירת התחייבות כלשהי ולא להותיר את הבדיקות לשלב שלאחר החתימה.
האם המשרד מלווה גם עסקאות בחו״ל?
כן, בעיקר בקפריסין וגם ביוון. ייעוץ מעמיק בדין המקומי או פעולה המחייבת בעל מקצוע מקומי נעשים באמצעות גורם מתאים במדינת הנכס לפי הצורך.
לפני שמתחייבים בעסקת מקרקעין: ניתן לפנות עם פרטי הנכס והמסמכים, לצורך בחינת סוג והיקף הליווי המתאים לעסקה
לבדיקת סוג והיקף הליווי המתאים לעסקה ניתן ליצור קשר
בחרו את דרך הפניה הנוחה לכם:
תוכן האתר מובא כמידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, וכל המסתמך עליו עושה זאת על אחריותו הבלעדית בלבד.
השימוש באתר מהווה הסכמה לתנאים אלו.